电建地产刘智荣:看似云淡风轻 实则负重千钧
熟悉房地产开发业务的人都知道一级开发难,难在哪?难在周期长,难在政策变动大,更难在不确定性因素多,从事一级开发不仅需要有一颗强大的心脏,还需要有破冰前行的勇气和耐力。在电建地产华北区域,就有这么一个人,他几乎承担了华北区域所有一级开发的重任,身兼小红门项目、琉璃渠项目、香江西项目三个一级开发项目公司的总经理,他叫刘智荣。
临危不却 一切从头开始
刘智荣是2015年加入电建地产华北区域的,在这之前,他曾长期在政府部门从事土地一级开发管理工作,熟知北京市土地一级开发政策。当他作为外部人才引进到华北区域担任小红门项目公司副总经理时,华北区域的一级开发正处于逆水行舟、攻坚克难的关键时期,感受到身上沉甸甸的担子,可以说他完全没有转变角色、适应环境的时间。回顾当初,他不紧不慢地笑着说:“入职第一天,感受特别强烈,在企业和在政府是两种完全不同的工作状态,节奏快、强度高、压力大是常态,当初就想着,在这个紧要关口,我没有退路,要以最快的速度进入状态干点实事,不能让人白招你吧。”
到岗第二天,公司就与北京市朝阳区土储中心正式签订委托协议,带资实施小红门项目土地一级开发工作。当时,刘智荣可以说无一兵一卒,一切都要从头开始。他临危不却,立即马不停蹄地开始梳理工作,捋出重点,全面介入到项目开发建设中去。2个月的时间里,他亲自抓、具体干,上下沟通,内外兼顾,配合区域完成了项目公司的组建,人员全部配齐配全,协调北京市政府批准同意了调整后的项目分期实施方案。此外,他认为,凡事需有制度才能落实、有程序才能高效,因此他努力协调政府相关部门、小红门乡建立了定期会议制度,确保及时解决项目运作过程中的新情况、新问题,以实现既定目标,这既是突破也是创新,为后期小红门项目的平稳推进建立了较好的三方沟通平台。
介入一段时间后,刘智荣发现相关部门在该项目上的投入不够,为项目的顺利推进造成了很大的困扰。在这样的情况下,刘智荣不疾不徐,不焦不燥,他告诉项目团队:“万事开头难,只怕有心人,只要我们将基础工作做深做细做实,后面的工作自然水到渠成。”项目团队被他从容镇定,泰然自若的精神所感染,渐渐平复了急躁的情绪,共同做计划、定目标、分任务,开始重新梳理手续流程、征地拆迁基础数据、市政现状条件,并联推进土规调整、规划钉桩、市政咨询、征地拆迁等重点工作。在18个月的开发周期内,项目完成了市政方案综合、项目立项前的各项前期手续审批,报请市政府完成了龙爪树村整建制转非手续审批,解决了朝阳土储中心推进7年未完成的工作。“任凭风浪起,稳坐钓鱼船”,大概可以作为他工作状态的一种描述。
作为项目公司总经理,刘智荣深知“快回款,缓支付”对于优化现金流,缓解资金压力至关重要,尤其是小红门项目按照委托协议约定,协议签订后四个月内,公司应支付第一阶段拆迁补偿资金,这样巨大的款项的支付节奏对于华北区域乃至整个公司的经营指标都有着不小的影响。为此,刘智荣抓住有些地块部分边角未完成拆迁,不满足合同支付节点要求的特点,据理力争,合理控制了投资节奏,也为后期减轻回款难度奠定基础。
迎难而上 接下“烫手山芋”
小红门项目虽取得一定的进展,但由于小红门乡拆迁工作进展缓慢,无法实现委托协议约定的目的,开发周期到期后,公司决定启动回购条款。此后,小红门项目回购工作成为华北区域的重中之重。刘智荣与区域领导一起,通过积极沟通、发送律师函等方式督促朝阳土储分中心履行回购义务,但因资金问题,导致项目回购难以取得实质性进展。为此,刘智荣带领小红门项目团队,正视问题,迎难而上,层层担当,全力以赴针对存在的问题出思路、提举措、求实效,最终于6月29日成功与朝阳土地储备分中心签订补充协议,双方协商一致通过清算审计方式实现我方回购退出目的。同天,朝阳土地储备分中心返还我方回购款,首笔回购款的顺利到位为按期偿还项目银行贷款提供了有效的资金保证,极大地缓解了财务资金压力,降低了投资风险。
在小红门项目如火如荼的推进过程中,2016年6月,公司将香江西项目移交华北区域管理。香江西项目完成一级开发后多年未实现入市,是地产公司的历史遗留问题,这样一个项目无疑是一个“烫手山芋”,接下来就是苦差事。刘智荣当仁不让地接下了这个烫手山芋,又兼任了香江西项目公司的总经理。刘智荣在接手后,迅速熟悉项目情况。抓住2017年“3.17”北京市加大住宅用地供应的政策调整机会,积极协调相关部门,重新启动规划调整,2017年7月18日控规调整通过北京市规划协调会审议,2018年2月获得市规土委审批。在入市过程中,积极协调相关部门按照现有政策完善入市所需的相关手续,其中补充征地结案程序按正常程序需上报市政府审批,刘智荣积极协调相关职能部门,简化流程,将补充征地结案前置,仅此一项就节约时间6个月以上。在成本审核过程中,抓住一级开发政策调整后的机会,将原已审定成本中5%的投资回报率提高至8%,增加了公司收入。2018年8月,香江西项目顺利实现土地供应,预计年内能实现项目回款,解决了公司遗留多年的历史遗留问题,也为公司“降、减、防”任务的顺利完成提供有力的支撑。
如果你不了解刘智荣,单从表面你绝对想不到他肩上是怎样沉甸甸的担子。熟悉他的人都说,他这个人工作起来思路清晰、果断利索,但平常看上去总是云淡风轻,淡泊悠然的,颇有些“四两拨千斤”的意思。在他的团队工作很幸福,责任到部门,任务到个人,只要到时间拿出高质量的成果,时间可以自己分配、工作可以自己规划。他的下属常说,跟着刘总干活特别轻松,这个轻松不是指工作量的不饱满,不是工作压力的不沉重,而是大家总是能在轻松愉快的氛围中,高效圆满地完成各项工作任务。
他常说:“事儿要干,生活也要有,不能让工作成为随时会绷断神经的那根弦,再重的担子,积极乐观地挑着,不知不觉就过来了,回过头看看都是记忆,也是财富,挺满足。” 哪怕寒风依然凛冽,春风难以化雨,相信凭着一腔赤诚与足够的汗水,在繁重工作下保持热情,在点滴平淡中“佛系”生活的他,依然年轻,依然热爱,依然相信,依然有所期待。
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