PPP项目融资经验的探路者——葛洲坝三峡建设公司龙洲湾B区项目商业模式创新纪实
龙洲湾B区(一期)工程作为葛洲坝三峡建设公司首例土地整治新兴(高端)项目,该公司大胆探索工程建设领域的新思路、新模式,为龙洲湾B区项目量身定做了“投融资+工程总承包(EPC)+股权回购”的商业模式。该商业模式属于葛洲坝集团在土地一级开发项目商业模式签约的首例,具有可复制性,为葛洲坝集团商业模式创新,实施PPP项目融资提供了成功的范例,对推动葛洲坝集团转型升级和跨越式发展起到了示范作用。
随着南温泉立交匝道、堰河改道、海洋公园土石方、市政道路等主体工程的相继竣工,葛洲坝三峡建设公司重庆巴南区龙洲湾B区项目(一期)已进入收官冲刺阶段。
高端运作 占领市场竞争制高点
龙洲湾B区作为重庆市主城核心商业圈,是重庆市政府目前正着力打造的商住一体综合城区,对加快龙洲湾新区建设、扩大巴南区城市规模,促进重庆市南北均衡大发展有着重大意义。该项目总投资50.6亿元,其中工程建安总投资20.26亿,主要包括道路管网绿化、市政设施、河道整治、绿化及公共管理、公共服务设施等工程。整个项目建设周期为3年,分三期进行。
“高端项目的核心是利用自身品牌、业绩等优势,策划和掌控市场,整合社会资源,实现效益最大化。”葛洲坝三峡建设公司董事长周建华在今年的中国能建PPP业务交流研讨会上谈到。
在龙洲湾B区项目落地前期,葛洲坝三峡建设公司班子成员就先后奔赴重庆,拜会政府有关职能部门、项目业主单位、金融机构等新老客户,并就正在洽谈合作的项目进行沟通,确立了深耕重庆市场的大方向。该公司通过深入分析重庆市场形势、掌握地方政府需求、利用自身品牌业绩优势,先期与重庆市巴南区政府签订战略合作协议,为项目的高端介入创造了有利条件。
葛洲坝集团《指导意见》提出:“可研究以少量参股投资的方式获得较大的工程施工业务”。由此,葛洲坝三峡建设公司以510万元出资撬动了20亿元的市场份额,获取了龙洲湾B区工程项目的施工总承包权且定额不下浮,为项目盈利提供了广阔空间。
如何通过商业模式创新推进市场开发、拓展利润空间,这是葛洲坝三峡建设公司首次试水高端新兴业务面临的最大难题。该公司通过转变以价格竞争为主要手段的传统市场开发思路,以牵头方身份与地方政府及平台公司、金融机构、合作方进行沟通协调,小额出资控股葛兴公司,为地方政府及平台公司全面策划了包括项目融资、征地拆迁、招投标、工程建设、土地出让、出让金返还、股权回购等项目的整个运作流程。
借力借脑,风险控制周密完善
当前,国内建筑施工市场竞争十分激烈,建设业主普遍资金短缺,特别是地方政府受国家有关规定限制不能增加负债总额,项目融资困难。可以说,在建筑市场中,谁能有效解决融资难问题谁就拥有了绝对的话语权。
传统建筑企业在探索PPP业务过程中,必然会遇到自身专业人才不足、经验欠缺的问题。“我们通过加强与银行、基金公司等金融机构的合作,联系金融机构参与项目策划和项目谈判,借助金融机构在资金、融资等方面的专长,协助设计项目的商业模式、融资方案、风控措施等,在谈判过程中充分展示了该公司强大的协调运作能力,增加了谈判的砝码。”项目总会计师刘炳介绍。
三峡建设公司还充分发挥葛洲坝集团央企品牌影响力,以央企信用优势作为市场开发的利剑,通过葛洲坝集团与渝兴公司以低于市场评估价的楼面地价签署勾地协议,借助央企信用,从而使葛兴公司自身具备了融资能力。同时,该公司以小额出资作为项目启动资金创建融资平台,积极利用社会资本为企业发展助力,通过引入合作方解决了项目建设的前期资金困难,随后引入金融机构,解决了项目建设的全部资金需求,从而牢牢掌握了项目主导权。
前不久,中国能建党委常委、副总经理、葛洲坝集团总经理聂凯在做PPP业务指导时强调,除传统风险外,PPP业务还隐藏着政策法律风险、信息失衡风险、合同商务风险、政府信誉风险等。为应对以上各种风险,他要求所属各单位从项目选择到资金回笼的全过程进行认真分析研究和策划,把风险控制工作放在首位。
“针对龙洲湾B区项目实施过程中可能存在的项目建设开发与投标风险、融资风险、勾地风险及股权回购等各类风险。”据项目部分管风险防控的副经理杨伟介绍,项目坚持“事前控制、全程管理、按章办事、合规经营”的风险控制原则,对其进行了全面梳理和分析评价,把风险管理贯穿于各项管理和决策之中,并针对每一项风险制定了详细的风险解决方案和防范措施,真正做到了风险全方位、全过程受控。
葛洲坝三峡建设公司还通过与政府平台公司合作注册成立葛兴公司,对龙洲湾B区项目进行运作。以葛兴公司为法人主体进行项目运作,为葛洲坝集团和三峡建设公司设置了风险屏障;政府平台公司为葛兴公司债务承担无限连带责任,政府部门提供优先支付承诺;三峡建设公司以小额出资承担有限责任;设置退出条件和机制,防患于未然。整个风险控制方案环环相扣,扎实有效,执行到位,形成了规范的操作流程,为最大限度地防范项目实施风险构筑起了牢固保障。
互利共赢,兼顾合作各方利益
龙洲湾B区项目具有“出资少、不担保、总承包、效益好”等特点,是三峡建设公司践行葛洲坝集团《指导意见》,探索央企、政府和社会资本合作,在商业模式创新上的一次成功尝试,不仅为该公司赢得了巨大的经济效益和社会效益,还将进一步拓展、深化与地方政府、社会企业、金融机构的合作领域与发展空间,为该公司深耕细作重庆区域市场,实现滚动发展奠定坚实的基础。
互惠互利、合作共赢是项目运作成功的重要保障。其实,早在龙洲湾B区项目之前,葛洲坝三峡建设公司在重庆就已承建了鱼洞至珞璜公路(以下简称“鱼珞公路”)项目,并积极探索采用保理业务,回收鱼珞公路债权资金2亿余元。债权和应收账款回收模式的创新,既有效缓解了业主政府的财政压力和法律风险,银行也能够获得相应的利息收入,又确保了三峡建设公司应收账款能够及时变现回笼,成为了该公司“公平、诚信、共赢”合作理念的一次生动实践。
在龙洲湾B区项目前期运作过程中,葛洲坝三峡建设公司高度重视与项目建设各方的沟通与互动,在地方政府、金融机构等外部单位和葛洲坝集团的大力支持下,聚合利益共同体,在商业模式创新中又一次兼顾并协调了各方利益,推进了龙洲湾B区项目的顺利落地。
葛洲坝三峡建设公司重庆分公司总经理刘勇说:“我们小额出资取得了工程施工总承包权,获得了土地溢价分成预期,开拓了区域市场;合作方社会企业获得了投资的固定回报,获取了土地溢价分成预期;金融机构获得了丰厚的投资回报;地方政府同样也解决了融资难题。合作各方互利共赢,利益均沾,使项目实施获得了可靠保障。”
“一子落,满盘活。”受益于重庆龙洲湾B区项目商业模式创新的成功实践,葛洲坝三峡建设公司进一步解放思想,大胆创新,积极探索新型、高端商业模式,促进了山东聊城棚户区改造、河北唐山基础设施建设等一大群PPP项目的顺利落地,为该公司实现快速扩张、快速发展注入了新动力。
葛洲坝三峡建设公司重庆龙洲湾商业模式创新图解
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