「小法谈合同」第8期:房屋租赁合同承办与审核指引
导读:上一期,小法为大家介绍了建筑物及附属设施维修维护合同承办与审核中的经验要点。本期,小法为大家介绍后勤服务合同处理过程中的另一项重要内容,房屋租赁合同承办与审核注意事项。 第八期 房屋租赁合同承办与审核指引 一、对相对方主体资格的审查 除了第一期为大家介绍的合同对方主体资格审查要点外,公司作为承租方时,应要求相对方对该房屋拥有合法的、完全的所有权和处分权,有权签署合同并出租该房屋。 二、对合同标的物的审查 1 承租以下情形的房屋,签订的租赁合同无效:未经竣工验收的房屋、违章建设的房屋、被确定为拆迁的房屋、未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证建设的房屋、未经批准或未按照批准内容建设的临时建筑。 2 承租的房屋产权应清晰,不存在任何第三人的所有权、共有权、占有权(合同披露除外),也未设定抵押权(已披露的除外)、或其他形式的担保物权;没有权属纠纷和债权债务纠纷;没有出租给承租方以外的其他人、没有司法查封或其他受到限制出租的情况及无其他任何第三方权利主张等瑕疵。 三、对合同主要条款的审查 1 对标的物条款的审查。房屋基本情况,如房屋坐落、结构、面积、规划用途、是否出租等,必须准确具体。对房屋权属状况要描述清楚,审查出租方提供的权属证明、授权证明文件,包括所有权、共有权、共有权人同意出租的情况;审查房屋的抵押情况,包括是否设立抵押、抵押时间、抵押金额、抵押权人等信息。 2 对租赁用途条款的审查。公司作为承租方,可以要求出租方承担租赁用途担保义务,即出租方应保证房屋满足承租方的租赁用途,且该等使用用途合法,承租方需要办理工商等营业手续的,出租方能保证办理。 3 对租赁期限条款的审查。租赁期限应根据实际需要确定,如仅是过渡性质,租期可约定相对较短;如作为经常性的营业场所,可约定较长的租期,但最长不得超过20年。承租后需要进行装修的,双方应约定适当期限的免租期。 4 对房屋交付条款的审查。双方应对房屋现状,包括附属设施设备、装饰装修、相关物品等具体情况进行查看、清点;对水、电、气、空调等能源表底数进行记录,并签署房屋交割清单。出租方应提供出租前该房屋物业管理费、供暖费、能源费及合同约定承租方应承担其他费用的已缴清证明文件。 5 对租金条款的审查。房屋租金标准应不高于同时期、相同地段、类似房屋的租金水平。根据租赁期限长短,合理确定租金支付周期。作为承租方而言,支付周期最长采取年付。出租方应提供等额符合承租方财务制度的发票(多数出租方不能以自己的名义开具房屋租赁费发票,可要求出租方到税务机关代开,税费应包含在租金价格当中)。 6 对装修装饰条款的审查。主要审查承租方是否有权对承租房屋进行装修装饰,装修前是否应取得出租方同意、承租方需要履行何等审批手续;应约定租赁合同到期,承租方未续租的,装饰装修如何处理;应约定租赁期内合同解除或被确认无效或被撤销的,装饰装修如何处理;应约定租赁期内因不可抗力(包括房屋被征收征用)导致合同被解除时,装饰装修如何处理。
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