「小法谈合同」第7期：建筑物及附属设施维修维护合同承办与审核指引

一、相对方资质的审查

除了第一期为大家介绍的合同对方主体资格审查要点外：

1  若合同涉及的土建工程包含重做保温层、重做屋面防水，相对方需要具备防腐保温工程专业承包资质和建筑防水工程专业承包资质；

2  若土建工程包含房屋结构加固，相对方需要具备特种专业工程承包资质；

3  若合同涉及的安装工程中包含消防工程等专业性较强、涉及政府审批、风险较高的施工内容，相对方需要具备相应的专业承包资质

4  若合同涉及特种设备，如锅炉、压力容器、电梯、起重机械等，安装、改造、维修，相对方需要提供相应的许可资质证书。

二、对合同标的物的审查

1  若工程所需设备由承包人提供，对于设备中的特种设备，如锅炉、压力容器、电梯、起重机械等，需要承包人提供厂家的特种设备生产许可证。

2  若工程所需的设备、材料由承包人提供，对于设备、材料中需要取得工业产品生产许可方能生产的轻小型起重运输设备、泵、制冷设备等，需要承包人提供厂家的工业产品生产许可证。

三、对合同主要条款的审查

1  对工程规模及内容、工程地点条款的审查。工程规模及内容决定了工程量的大小、大致施工周期、施工难度、承包方需要投入的资源，是计算合同价款的基础，约定不清的，容易引发争议。工程地点，在选择通过诉讼解决争议时，非常关键，是确定诉讼管辖法院的根据。

2  对工期条款的审查。工期条款涉及开竣工时间、总日历工期、工程延误、工程顺延等内容。确定工期时，应以定额工期为依据，不得过分压缩工期。同时应对何种情形下工期可以顺延作出明确约定，以防发生争议。

3  对延迟开工、停工、复工条款的审查。首先，合同中应当约定迟延开工、停工、复工的程序，比如何时通知、采取何种方式进行通知。其次，应当约定迟延开工、停工、复工的具体事由，承包方不得无故停工。再次，依据迟延开工、停工的原因设定承担责任的主体。

4  对工程价款条款的审查。因工程项目的特殊性，在签订合同时可以采用预估价，待工程完工后，具体核算工程量，以确定最终工程总价款。若采取招投标方式的，应当以中标金额作为合同价款。对于工程项目，可以采取按进度付款方式，即预付款、进度款、尾款、质保金。预付款一般可以支付至合同总价款的20%-30%左右。进度款可以按照工程进度分几次支付。尾款待工程完工后支付。质保金需在质保期满后支付。

5  对质保期条款的审查。工程质保期，现行法律规定为：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年；其他工程为1年。经双方协商一致，质保期限可长于法定期限。

6  对采购材料条款的审查。依据承包方不同的承包方式，可能会委托承包方代为采购材料。对需采购的材料，应当列明名称、数量、质量要求、品牌或者其他必要信息。另需承包方提供有效的采购凭证和质量证书。

7  对竣工验收条款的审查。应约定验收程序、质量不符合约定的处理方式、是否存在甩项验收、遗留问题的处理等。

8  对违约条款的审查。违约条款，可以依据合同具体的履行内容进行设定，既可以约定违约金的具体数额，也可约定违约金的计算方法。因无法穷尽违约情形，可以设定兜底条款，例如：若一方存在其他违约行为，相对方可以要求违约方承担违约责任，违约金按照合同总价款的x%计算。

9  对争议解决条款的审查。合同履行过程中，双方发生争议，一般会先协商解决，再通过诉讼或仲裁解决。若约定通过诉讼途径解决，可以约定工程所在地或发包方所在地法院管辖。若约定仲裁解决，应当明确仲裁机构名称，没有约定或约定不明的，可能会导致仲裁条款无效。